רשלנות מקצועית של עורך דין בגין הפרת אחריות כלפי צד שני להסכם מקרקעין, האמנם?

דרגו את המאמר

אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין מול הצד השני

פעמים רבות מגיעים צדדים לבצע עסקת מקרקעין כאשר הם מיוצגים על ידי עורכי דין מטעמם. האם במקרה בו אחד הצדדים אינו מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, חייב עורך הדין של הצד השני באחריות מקצועית כלפיו במסגרת העסקה? סוגיה זו נידונה לאחרונה בבית המשפט במסגרת תביעה בגין רשלנות מקצועית של עורך דין לאחר חישוב לקוי, לכאורה, של מס שבח.

ההלכה הפסוקה הכירה בכך כי עורך דין חייב באחריות נזיקית כלפי צד לחוזה אשר הוא אינו מייצג. השופט לוין ניסח זו בפסיקתו באופן הבא – "הגישה המקובלת כיום היא שעורך-דין יכול לעוול ברשלנות גם כשלא שוררים יחסי עורך- דין לקוח". הנשיא בדימוס, אהרון ברק, חיזק תפיסה משפטית זו בקובעו כי חבות ברשלנות של עורך דין תיתכן גם במקרים בהם לא מדובר בלקוח אותו הוא מייצג. על פי הנשיא ברק, מקרים אלו נבחנים באופן פרטני תוך בדיקת מכלול הנסיבות העומדות מאחורי הסוגיה.

      קראו עוד בתחום:

• ערעור על אופן חלוקת כספי הפיצויים בין לקוחות לבין עורך דין
• רשלנות מקצועית של עורך דין כלפי צד שני במסגרת ייצוג צד אחר
• עצה שגויה של משרד עורכי דין, האם רשלנות מקצועית?
• רשלנות מקצועית של עורך דין אשר לא דיווח על רכישת דירה לרשויות המס

במילים אחרות, ידוע כי בעלי דין סומכים על עורכי דין גם כאשר לא מדובר בעורך דין מטעמם. אי לכך, מצופה מעורך דין סביר כי יטפל בעסקה בזהירות ובמיומנות לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר. ידוע לכל כי בין הצד השני לבין עורך הדין קיימת חובת זהירות וחובת אמון.

לאמור, במקרים בהם עורך הדין שם לב כי הצד השני שם בו את מבטחו, קיימת לו חובה לנהוג ביושר ובתום לב בבואו לנהל את העסקה. הרציונאל העומד מאחורי פסיקות אלו הינו ההגנה על הצדדים החלשים, אשר אינם יכולים להסתייע בעורכי דין מיומנים ויקרים. מקרים אלו מקבלים משמעות גדולה הרבה יותר כאשר עסקינן בעסקאות מקרקעין המדברות על נכס המשמש למגורים.

האם עורך הדין מסר פרטים שגויים לגבי מס השבח?

במקרה המדובר טענו התובעים כי עורך הדין של הצד השני יצר אצלם מצג שווא כאילו מס השבח על מכירת מקרקעין שהיה בבעלותם יעמוד על 12% בלבד. לדבריהם, בפועל הועמד המס על 50% ועניין זה הפך את העסקה ללא כדאית מבחינה כלכלית. אי לכך, התובעים טענו כי מדובר ברשלנות מקצועית מצידו של הנתבע ועל כן עליו לפצותם בהפרש.

התובע הציג בפני בית המשפט את חישוב מס השבח אשר עשה עבורו עורך הדין. עם זאת, מסמך זה נערך כחודש לאחר החתימה על חוזה המכירה. משמע, התובע פנה לעורך הדין הנתבע לאחר חתימת החוזה בכדי שיחשב עבורו את מס השבח ולא כתנאי לעריכת החוזה. אי לכך, הרשלנות לאי בירור מס השבח הוטלה כולה על כתפיו של התובע ולא לפתחו של הנתבע.