תביעת קבלן - ליקויי בניה

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

מתי ישולמו פיצויים לדייר ?

אחת הטענות הנפוצות כנגד תביעה כספית של הדיירים לתשלום פיצויים בגין ליקויי בניה, היא טענת הקבלן כי יש לאפשר לו לבצע תיקונים ובכך לתקן את ההפרה.

את טענתו זו תומך הקבלן פעמים רבות הוראת סעיף 4 ב’ לחוק המכר (דירות), אשר נחקק בשנת תשל"ג - 1973, הקובע כי:

" התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר "

לפיכך על הקונה לפנות מספר פעמים בכתב ובדואר רשום לקבלן על מנת שיתקן את הליקויים, מיד עם היווצרות הליקויים או מרגע שהבחין בהם הדייר. זאת, על מנת שיוכל להוכיח בבית המשפט כי נתן לקבלן הזדמנות סבירה לתיקון הליקויים ואילו הקבלן סירב לתקן את הליקויים או שביצעתיקונים חלקיים וקוסמטיים בלבד.

השאלה האם יש לתת לקבלן אפשרות לבצע תיקונים או שיש לקבוע פיצויים כספיים לדיירים מועלית פעמים רבות בפני בית המשפט. בפסק הדין אשר נדון בבית המשפט העליון בע"א 472/95 553/95 זכריה זלוצין ואח’ נ’ דיור לעולה בע"מ קבע 
בית המשפט כי בקביעת פיצויים לדיירים יתחשב בין השאר בשיקולים הבאים:

מתן הזדמנות סבירה מצד הדיירים לקבלן לתיקון הליקויים, הכחשת עצם הליקויים על ידי הקבלן וזלזול מצדו, נסיונות כושלים לתיקון הליקויים על ידי הקבלן וכן רמת פיקוח בלתי סבירה הנדרשת מצד בית המשפט על ביצוע התיקונים.

בפסק דין נוסף, בע"א 4445/90 עמיגור ניהול נכסים בע"מ נ’ יצחק מאיוסט ו - 39 אח’, סירב בית המשפט העליון לאפשר לקבלן לבצע תיקונים עקב סחבת והנסיונות הכושלים מצדו לתיקון הליקויים במשך תקופה ארוכה וקבע פיצויים כספיים לדיירים.

בת.א.(חיפה)1512/94 אלקיים נ’ שיכון ופיתוח לישראל בע"מ קבע בית המשפט המחוזי כי חלוף " פרק הזמן הסביר " לתיקון הליקויים יהווה סיבה נוספת למתן פיצויים לדיירים. בנסיבות פסק הדין נקבע כי עשרה וחצי חודשים היו צריכים להספיק לקבלנים מזדמנים סבירים לתיקון הליקויים ומשלא ניצלו הקבלנים את זכותם לביצוע תיקונים איבדו זכות זו.

לסיכום:  חשוב לפנות מספר פעמים לקבלן בכתב ובדואר רשום על מנת לתת לו הזדמנות סבירה לתיקון הליקויים. בפסיקת בתי המשפט נקבעו שיקולים בהם יתחשבו בתי המשפט בקביעת פיצויים כספיים לדיירים. עם זאת, יש לזכור כי שיקולים אלו הינם מנחים בלבד ויש לבחון כל מקרה לגופו,בהתאם לנסיבותיו.

דוגמאות מהחיים:

בתביעה טענו, בני זוג, כי רכשו דירה בת 4 חדרים ברחובות וכי בניגוד להתחייבותה של חברת הבניה לבנות את הדירה במומחיות נאותה ובחומרים טובים התגלעו בדירה ליקויי בניה חמורים ובכלל אלו חדירת רטיבות במספר מוקדים, תופעת של סדקים בקירות ובתקרות, שברים והפרשי גבהים במשטחי הריצוף. 

בחוות דעת הנדסית שקיבלו ציין המומחה את עלות הליקויים בסכום של 7,200 דולר, תוך שציין, כי יתכן שליקויי הסדיקה והריצוף יצריכו תיקונים בעלות גבוהה יותר. 

חברת הבניה התעלמה מדרישתם של בני הזוג לפיצוי והוגשה תביעה לבית המשפט. בית המשפט פסק כי עלה בידי התובעים לבסס את תביעתם נגד הנתבעת הגם שלא במלוא סכומי הנזק להם טענו וחייב את הנתבעת לשלם:
עלות תיקון הליקויים כפי שנקבעה על ידי המומחה 7,650 ש"ח, בתוספת עדכון עלויות ריצוף, רטיבות, סדיקה ואוורור הממ"ד 13,025 ש"ח, מע"מ 16.5% 3,411 ש"ח, סה"כ 24,086 ש"ח, בתוספת 25% עבור העסקת קבלן מזדמן 6,022 ש"ח
סה"כ עלות תיקון הליקויים 30,108 ש"ח , פיצוי בגין נזק בלתי ממוני 15,000 ש"ח , 45,108 ש"ח. לסכום הנ"ל יתווספו ריבית והפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל. כמו כן חייב בית המשפט את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בסכום של 3500 ש"ח ושכ"ט עו"ד בסכום של 7000 ש"ח בתוספת מע"מ.
------------------

סטיה ממה שנקבע במפרט - אי התאמה:

פסקי הדין של בתי המשפט המחוזיים אינם משתמעים לשתי פנים וניתן לראות כי קובעים הלכה על פיה, במקום בו נקבע כי קיימת סטיה העולה על 2% תחושב מלוא הסטיה לצורך פסיקתם של הפיצויים.

כך בע"א (י-ם) 71/85, 68/85 סולל בונה בע"מ מחוז ירושלים נגד נמרוד ושולמית בירן ואח’, נקבע כי:

"... הקביעה בצו מכר דירות... אינה מתירה למוכר הדירה לסטות ממה שנקבע במפרט. "ההערות" למפרט קובעות שכל עוד הסטיה היא בשיעור 2% בלבד אין הדבר יכול להוות עילת תביעה. אין בכך הרשאה לחרוג מהמפרט, ואין בכך קביעה כאילו יש לקרוא המידות המופיעות במפרט כאילו מופיעות כמידות מינימום ומקסימום בין 2% יותר ממה שרשום לבין 2% פחות ממה שרשום... לא כתוב שסטיה של יותר משני אחוז תיחשב כסטיה רק בשיעור מהמידה הקבוע במפרט פחות שני אחוז. סטיה של יותר משני אחוז אינה סטיה סבירה ועל כן צריכה להיחשב - כולה- כסטיה מן המפרט" (ההדגשה אינה במקור - א.ד.ג.).

הלכה זו נפסקה גם בתיק אזרחי (י-ם) 1237/86 זקס ואח’ נגד פיאני ושות’: 
"... אם הסטיה היא מעל 2% - זכאי התובע לפיצוי בגין מלוא הסטיה ולא רק בגין אותו חלק של הסטיה העולה על 2%..."
כך גם בתיק אזרחי (י-ם) 990/91 טרבלסי יוסף ואח’ נגד "רסרו" חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ:
"... בדירה בה קיימת חריגה מעל 2% המותרים, הפיצוי יהא מהס"מ הראשון לחריגה". 

לאור האמור, ניתן לראות כי ההלכה היוצאת מבית מדרשם של בתי המשפט המחוזיים הינה כי במקום בו נפסקה סטייה הגבוהה מ- 2%, תיחשב הסטיה כולה כאי התאמה בהתאם לסעיף 4 לחוק, ועל כן אומדנו של הפיצוי ישקלל מלוא ההפסד אשר נגרם לרוכשי הדירות ולא - כפי שסוברים קבלני הדירות - פיצוי רק בגין החריגה מעל 2% "המותרים" והנחשבים סבירים.
-----------------

שירותים בתחום:

ליקויי בניה? פנה אלינו! אנו בקשר עם חברות בדק בית/ליקויי בניה מהמובילות בתחום. השירות עוסק בהערכת סיכויי תביעה מול קבלן ומתן חוות דעת מקצועית בביקורת ליקויי בנייה, ביקורת מבנים, הערכת איכות מבנים, בדק בית בדירות ובתים חדשים וקיימים. מומחים לביצוע בדיקה הנדסית איתור ליקויי בניה קביעת טיב הבנייה. הגשת חוות דעת הנדסית עבור תביעת קבלן לקראת שנת בדק.